Τα κοινόχρηστα πολυκατοικίας αποτελούν μία από τις συχνότερες αιτίες αποριών αλλά και διαφωνιών μεταξύ ιδιοκτητών και ενοίκων. Η σωστή κατανόηση του τι περιλαμβάνουν και με ποιον τρόπο υπολογίζονται βοηθά ώστε να υπάρχει διαφάνεια, ομαλή συνύπαρξη και σωστή οικονομική διαχείριση του κτιρίου. Η Oikoteck, πέρα από την ανάληψη διαχείρισης πολυκατοικιών με ανταγωνιστικό κόστος, μέσα από το blog της παρέχει ουσιαστική ενημέρωση στους διαχειριστές για τρέχοντα αλλά και διαχρονικά ζητήματα που αφορούν τη σωστή και νόμιμη λειτουργία της πολυκατοικίας.

Τι είναι τα κοινόχρηστα πολυκατοικίας

Κοινόχρηστα θεωρούνται όλα τα έξοδα που αφορούν τη λειτουργία, τη συντήρηση και τη χρήση των κοινών χώρων και εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας. Τα έξοδα αυτά δεν βαραίνουν έναν μόνο ιδιοκτήτη, αλλά κατανέμονται σε όλους σύμφωνα με συγκεκριμένους κανόνες.

Η ύπαρξη κανονισμού πολυκατοικίας είναι καθοριστική, καθώς εκεί προβλέπεται αναλυτικά ποια έξοδα θεωρούνται κοινόχρηστα και πώς επιμερίζονται.

Τι περιλαμβάνουν συνήθως τα κοινόχρηστα

Τα κοινόχρηστα έξοδα μπορεί να διαφέρουν από πολυκατοικία σε πολυκατοικία, ωστόσο συνήθως περιλαμβάνουν:

δαπάνες καθαριότητας κοινόχρηστων χώρων
ηλεκτρικό ρεύμα για φωτισμό κλιμακοστασίου, εισόδου και υπογείων
έξοδα ανελκυστήρα (ρεύμα, συντήρηση, έλεγχοι)
θέρμανση, όταν υπάρχει κεντρικό σύστημα
συντήρηση και μικροεπισκευές κοινοχρήστων εγκαταστάσεων
ασφάλιση κτιρίου, όπου προβλέπεται
αμοιβή διαχειριστή ή εταιρείας διαχείρισης

Σε ορισμένες περιπτώσεις περιλαμβάνονται και επιπλέον έξοδα, όπως συντήρηση κήπου, θυρωρείο ή υπηρεσίες φύλαξης.

Πιο αναλυτικά και σε κατηγορίες:

Τα κοινόχρηστα έξοδα χωρίζονται σε βασικές κατηγορίες, ανάλογα με τη φύση της δαπάνης:

Λειτουργικά Έξοδα: Περιλαμβάνουν το ηλεκτρικό ρεύμα των κοινόχρηστων χώρων, τη χρήση νερού για το πότισμα ή το καθάρισμα, και τις αμοιβές συνεργείων καθαρισμού.
Συντήρηση & Επισκευές: Εδώ περιλαμβάνονται η τακτική συντήρηση του ανελκυστήρα, του καυστήρα, οι απολυμάνσεις, καθώς και έκτακτες επισκευές σε κοινόχρηστα μέρη (π.χ. υδραυλικές βλάβες στις σωληνώσεις της οικοδομής).
Θέρμανση: Η δαπάνη για πετρέλαιο ή φυσικό αέριο, η οποία πλέον υπολογίζεται βάσει ειδικών μαθηματικών τύπων αν υπάρχει αυτονομία.
Αμοιβή Διαχείρισης: Σε περίπτωση ανάθεσης σε εξωτερική εταιρεία, το κόστος της υπηρεσίας επιμερίζεται σε όλα τα διαμερίσματα.

Ποια έξοδα δεν θεωρούνται κοινόχρηστα

Δεν θεωρούνται κοινόχρηστα τα έξοδα που αφορούν αποκλειστικά ένα διαμέρισμα ή έναν ιδιοκτήτη, όπως επισκευές εντός κατοικίας, ατομικοί λογαριασμοί ρεύματος ή νερού και ζημιές που δεν σχετίζονται με κοινόχρηστες εγκαταστάσεις.

Η διάκριση αυτή είναι σημαντική, καθώς συχνά δημιουργούνται παρεξηγήσεις για το ποια έξοδα πρέπει να επιμεριστούν.

Πώς υπολογίζονται τα κοινόχρηστα

Ο υπολογισμός των κοινοχρήστων βασίζεται κυρίως στα χιλιοστά συμμετοχής κάθε ιδιοκτησίας. Τα χιλιοστά καθορίζονται κατά τη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας και αποτυπώνουν το ποσοστό συμμετοχής κάθε διαμερίσματος στις κοινές δαπάνες.

Υπάρχουν διαφορετικά είδη χιλιοστών, όπως:

χιλιοστά γενικών δαπανών
χιλιοστά θέρμανσης
χιλιοστά ανελκυστήρα

Κάθε κατηγορία εξόδων επιμερίζεται με βάση τα αντίστοιχα χιλιοστά.

Υπολογισμός κοινοχρήστων θέρμανσης

Η θέρμανση αποτελεί ειδική κατηγορία, καθώς ο υπολογισμός της μπορεί να γίνεται είτε με βάση τα χιλιοστά είτε με κατανομή κατανάλωσης, όταν υπάρχουν θερμιδομετρητές ή ωρομετρητές.

Συνήθως περιλαμβάνει:

πάγια έξοδα λειτουργίας του συστήματος
μεταβλητά έξοδα ανάλογα με τη χρήση

Ακόμη και διαμερίσματα που δεν χρησιμοποιούν θέρμανση συχνά επιβαρύνονται με ένα ελάχιστο ποσοστό, εφόσον αυτό προβλέπεται στον κανονισμό.

Αναλυτικά: Πώς υπολογίζονται τα ποσοστά (Χιλιοστά);

Ο υπολογισμός δεν γίνεται αυθαίρετα, αλλά βασίζεται στον Πίνακα Κατανομής Ποσοστών που συνοδεύει τη σύσταση της πολυκατοικίας.

Χιλιοστά Ιδιοκτησίας: Κάθε διαμέρισμα έχει ένα ποσοστό (π.χ. 50/1000) επί των κοινόχρηστων δαπανών, το οποίο προκύπτει από τα τετραγωνικά μέτρα, τον όροφο και τον όγκο του.
Δαπάνες Ανελκυστήρα: Συχνά τα διαμερίσματα των υψηλότερων ορόφων επιβαρύνονται με μεγαλύτερο ποσοστό σε σχέση με το ισόγειο.
Δαπάνες Θέρμανσης: Υπολογίζονται με βάση τις ώρες χρήσης (ωρομέτρηση) ή τις μονάδες κατανάλωσης (θερμιδομέτρηση), συνυπολογίζοντας το «πάγιο» θέρμανσης που καλύπτει τις απώλειες του κτιρίου.

Ποιος πληρώνει τα κοινόχρηστα;

Ένοικος (Μισθωτής): Επιβαρύνεται με τις τακτικές δαπάνες λειτουργίας, συντήρησης και θέρμανσης.
Ιδιοκτήτης: Επιβαρύνεται με τις δαπάνες που αφορούν τη μόνιμη βελτίωση ή αντικατάσταση στοιχείων του κτιρίου (π.χ. αλλαγή λέβητα, βάψιμο πρόσοψης, αποθεματικό).

Ρόλος διαχειριστή στην έκδοση κοινοχρήστων

Ο διαχειριστής έχει την ευθύνη για τη σωστή καταγραφή των εξόδων και την έκδοση αναλυτικών κοινοχρήστων. Οφείλει να παρουσιάζει με σαφήνεια:

τα συνολικά έξοδα της περιόδου
τον τρόπο επιμερισμού
το ποσό που αναλογεί σε κάθε ιδιοκτησία

Η διαφάνεια στον υπολογισμό είναι βασικό στοιχείο εμπιστοσύνης και αποφυγής εντάσεων.

Τι γίνεται όταν υπάρχουν διαφωνίες

Σε περίπτωση διαφωνίας για τα κοινόχρηστα, το πρώτο βήμα είναι ο έλεγχος του κανονισμού της πολυκατοικίας και των παραστατικών. Αν το ζήτημα δεν λυθεί, μπορεί να συζητηθεί σε γενική συνέλευση.

Η αυθαίρετη μη πληρωμή κοινοχρήστων συνήθως δημιουργεί περισσότερα προβλήματα από όσα λύνει και μπορεί να οδηγήσει σε νομικές ενέργειες.

Συχνές Ερωτήσεις

Τι θεωρείται πρόσοψη πολυκατοικίας;

Η πρόσοψη περιλαμβάνει όλους τους εξωτερικούς τοίχους, τα κάγκελα των μπαλκονιών και τα αρχιτεκτονικά στοιχεία που φαίνονται από τον δρόμο. Η συντήρησή της είναι υποχρεωτική και η δαπάνη επιμερίζεται σε όλους τους ιδιοκτήτες.

Ποιος πληρώνει το αποθεματικό;

Το αποθεματικό καταβάλλεται από τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος, καθώς αποτελεί «κεφάλαιο κίνησης» της πολυκατοικίας και παραμένει ως παρακαταθήκη για το ακίνητο.

Συμπέρασμα

Τα κοινόχρηστα πολυκατοικίας είναι αναπόσπαστο μέρος της συλλογικής διαβίωσης σε ένα κτίριο. Η κατανόηση του τι περιλαμβάνουν και πώς υπολογίζονται βοηθά ώστε να αποφεύγονται παρεξηγήσεις και να διασφαλίζεται η ομαλή λειτουργία της πολυκατοικίας. Η σωστή διαχείριση, η διαφάνεια και ο σεβασμός στους κανόνες αποτελούν τη βάση για δίκαιη κατανομή των εξόδων.